Monteurzimmer in Deutschland

Für Immobilieninvestoren steht letztendlich die zu erwartende Rendite maßgeblich als Kaufentscheidung im Vordergrund. Es gibt zahlreiche Strategien, Erwartungen und Zielsetzungen. Vereinfacht dargestellt wird die zu erwartende Rendite u.A. durch folgende Faktoren beeinflusst: Einkaufspreis, Finanzierung als Hebel zur Steigerung der Eigenkapitalrendite, Wertsteigerung. notwendige Instandsetzungen  und natürlich die zu erwartenden Mieteinnahmen.  Auf alle Faktoren können und wollen wir an dieser Stelle gar nicht eingehen.  Den Faktor Mieteinnahmen können wir mit der Vermietung als Monteurzimmer jedoch maßgeblich beeinflussen. Dies ist nicht nur, jedoch auch interessant, da dies der einzige Faktor ist den man noch NACH dem Kauf, also auch bei Bestandimmobilien,  beeinflussen kann. 

Rechnen wir gemeinsam an einem vereinfachten Beispiel nach. Der Einfachheit halber berücksichtigen wir keine Darlehen. Auch etwaige Wertsteigerungen lassen wir mal unberücksichtigt - schließlich sind diese zunächst mal nicht liquide und letztlich spekulativ. 

Klassische Vermietung

Wir haben eine Wohnung gekauft.  Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten sollen mal 50.000 € betragen. Es ist eine 60qm 3 - Zimmer - Wohnung. Der Mietspiegel ergibt für die klassische Vermietung 7 € / qm.
Ergibt eine monatliche Kaltmiete von  420,- €. Per anno damit 5040,- € Mieteinnahmen. Nebenkosten bleiben unberücksichtigt weil sie auf den Mieter umgelegt werden. Für nicht umlegbare Nebenkosten sowie Ausfallwagnis ziehen wir kalkulatorisch 3 % ab. Verbleibt eine Jahresmiete von 4.888,80 € Ergibt eine Rendite von gerundet  9,7 % vor Steuern. Ein sehr ordentliches Ergebnis.

Vermietung als Monteurzimmer

 Wir gehen davon aus, dass sich unsere Wohnung in einer Lage befindet, an welcher eine Nachfrage nach Monteurzimmern besteht. Unsere Wohnung kann mit 2 Personen je Zimmer bewohnt werden. Wir erhalten durchschnittlich bei einem Preis im unteren Mittel von 12,50 pro Person pro Tag also kalkulatorisch: 2.250,- € Pauschalmiete pro Monat. Hiervon bringen wir erhöhte Nebenkosten in Höhe von 300,- € sowie deutlich erhöhte Kosten für Strom in Höhevon 200€ in Abzug. Ebenfalls in Abzug wird Abschlag für Möbelabnutzung sowie eine Instandhaltungsrücklage von insgesamt 100,- € in Abzug gebracht, Verbleibt eine Miete von 1650,- €. Im Jahr also 19.800 € . Die Vermietung von Monteurzimmer ist teilweise ein saisonales Geschäft, so dass mindestens 10% kalkulatorisch als Mietausfall berücksichtigt werden sollte.Verbleiben also 17.820 €.  Weitere 1200per Anno  ziehen wir noch als erhöhte Bewirtschaftungskosten für Übergaben Abnahmen und Reinigungen ab. Verbleibt ein Betrag von 16.620,- € als Gewinn. Dies entspricht einer Rendite von 33,24 % vor Steuern. Also 3,42 mal so viel.

 Nachteile bei der Vermietung von Monteurzimmern

Selbstverständlich gibt es auch Nachteile. Zeitaufwand ist ein solcher Nachteil. Im Schnitt wird so ein Monteurzimmer 7 Mal pro Jahr vermietet. Bedeutet: 7  Verhandlungen, Mietverträge, Übergaben, Abnahmen, Rechnungen usw.  Wer seine Wohnung einmal vermieten und seine Ruhe haben möchte ist beim Thema Monteurzimmer sicherlich falsch. Für alle anderen kann dies ein lukratives Geschäft sein. Auf weitere Probleme bei der Vermietung von Monteurzimmern gehen wir in einem gesonderten Artikel ein.